不動産投資で入居者退去!!空室で家賃収入がゼロでローン返済できない!入居募集までのお金の考え方

空室で家賃収入がゼロ 不動産投資
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入居者退去でローンが払えない

このところ、サラリーマンの不動産投資が流行っていると聞きます。

年収500万円だと8倍程度の4000万円程度までアパートローンを組むことができるため、老後の資産形成のために不動産投資を行っているようです。

不動産投資を行えば、

  • 毎月家賃が入ってきます
  • 確定申告で還付金(税金が還付)を得られます
  • 万が一亡くなったとしても団信で、ローンはチャラになります。(保険的な考え方)

さらに、老後の生活を考えたとき、年金がいつから・どれだけ出るか?
心配もありますので、定年までにローンを返済することで、丸々家賃が収益になるわけですから、投資の1つとして目を向けられるのも納得です。

しかし、入居者が常にいて、毎月、家賃収入が入ってくるわけではありません。

その間、空室でもローンの返済はあります。

場合によっては空室リスクを甘く見て、ローンが返済が難しいという人もいるかもしれません。

そこで、その対象方法を紹介します。

賃貸物件のローンが払えない原因

なぜ、ローンの返済が圧迫されるのか?

昨今の不動産投資の弱点は、取得する物件が高騰している傾向にあります。

ワンルームマンション投資を行うなら

  • 一人暮らしが多い東京
  • 人口の増加傾向のある東京

都内の約50%が、一人暮らしといわれているわけですから、必然的に取得する物権は東京にターゲットを絞るわけですが、

さらに、

  • 主要駅・ターミナル駅へのアクセスが良い
  • 駅から近い・徒歩圏内

という条件を追加していくと当然、物件価格は高くなります。

そのようなエリアは、このところの地価高騰にドンピシャに当たる場所なので、購入価格は、利回りを圧迫するわけです。

よって、不動産投資の新しい考え方として、家賃収入を丸々返済に充てる。

のが一般的です。

一昔前は、家賃収入で生活するものが不動産投資で利回り10%以上なんて当たり前みたいなものでしたが、

今では、表面4%なんて当たり前になりつつあります。

よって、家賃より返済の方が高い場合もあり、
そこで、生まれた考え方が冒頭で紹介した亡くなった時のための保険(団信)なのです。

キャッシュが回らなくのはあたり前?

このように、家賃がそのまま返済に回るということは、空室が生まれることでキャッシュフローがおかしくなります。

場合によっては、
即入居可能にならなず、リフォームなどが必要となる場合、さらに空室期間が長くなるのでより不安が増えるでしょう。

もちろん、多くの人は、それを見越して余剰金を用意していると思いますが、
ローンが下りるなら今がタイミングということで勢いではじめてしまった人もいるでしょう。

あなたのキャッシュは大丈夫?

となると、ある程度、預金をキープしながら不動産投資に望みたいところです。

  • リフォームに備えて
  • 空室期間に備えて
  • 設備故障に備えて

あなたのキャッシュは、それに備えるだけの資金はありますか?

賃貸物件のローンが払えないときの得策

アパートローンは、滞納してしまうと全額返金という場合もあります。

また、ローンの滞納は、リストに載るため今後の融資や審査に響く場合もあります。

そこで活用したいのが短期のキャッシングです。

キャッシングには、30日間無利息のキャンペーンが活用できます。

極端な話、
2社を1ヶ月ごとに遣り繰り・活用すれば、2ヶ月(60日間)分の家賃補填を利息なしでつなぐことが可能となります。

アパートローンや住宅ローンは、借金という部類ではありますが、キャッシングの借入とは別物ですので、審査に響くことはありません。

《このページの”最重要”ポイント》

《私ならこう考えます。》
お金の借り方は人それぞれですが、私ならちょっと厳しいかな?っと感じた時に先に申し込みを済ませておきます。
心に余裕があるうちに申し込みしておくことで、仮にピンチにならなかったラッキーと考えられます。
ちなみに

  • 利用限度額が50万円を超えない場合
  • 利用限度額と他の貸金業者からのお借入総額が100万円を未満の場合

収入証明は不必要なので、免許証の表裏の写メを取って準備完了です。

 

【お金を借りる前に】
キャッシングでお金を工面する前に、自身の資産を考えてみませんか?
もし、マンションや一軒家があれば、それを少しでも高く売却するのも1つの方法です。
売却の場合、査定を行い、媒介契約を行い、スーモなどの不動産ポータルサイトに掲載し、そこから内見、売買契約という流れなので3か月以上かかります。

もし、即現金化したいということであれば、不動産”即”買取のサービスもあります。
査定額そのままで買取ってくれ、仲介手数料も請求されません。

少しでも早く現金化したい人には、不動産の売買なら大成有楽不動産販売|ietan(イエタン)がおすすめです!
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実質年率:3.0%~18.0%
限度額:1万円~800万円
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賃貸物件のローン代わりになるかも?

マンションを持っていると基本的に火災保険に加入しているとおもいます。

この火災保険ですが、火災以外にいろいろな補償してくれます。
火災・落雷・爆発などはなんとなくイメージがつくと思いますが、

  • 漏水・水濡れ
  • 盗難

なども含まれます。

キッチンやトイレの水漏れなどにも保険金が支払われます。

キッチンの水漏れによって、大規模な修復・交換が必要となった場合も、保険金をもらえる可能性があります。

この火災保険ですが、

  • 工事前の先払いで支払われます。
  • 申請した工事会社・工事項目どおりでなくも大丈夫です。
  • 工事後の告知の必要がありません

仮にリフォームが必要となった場合、上手に保険会社を活用することもできます。

悪用することはお勧めできませんが、
工期の関係で、業者が変わることもありますし、
見積もりとして申請した金額より、安い業者を探すことも可能でしょう。

入居者退去;空室でローンが払えない:まとめ

不動産投資は、

  • 金利上昇
  • 空室

は、死活問題です。

計算どおり物事が進んでいけばいいのですが、単純に進まないもの現状です。

また、リスク管理していたとしても、想定外のことが起きるのは不動産投資だけでなくいろいろな投資で起きるものです。

今回の、

  • 空室状態
  • 家賃が入らない
  • ローンが返済できない

という循環をどうクリアするか?

上手に、キャッシングでお金を借りて、それも無利息を活用する方法を紹介しました。

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